KEIBAI CHECKER
前置き

競売準備でやる3つのこと

競売の準備は、3点セットを一度読んで終わりではありません。検討中に何度も読み返し、 物件ごとに確認すべきことを洗い出し、調査結果を足しながら入札金額の目安を見直していく作業です。 Keibaicheckerが担うのは、その最初の1歩＝3点セットPDFを検索・コピーできるテキストにする部分です。 確認表・調査TODO・金額目安は、そのテキストをChatGPTなどのAIに渡して作ります。このページでは完成形までの流れを見せます。

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3点セットを読みやすくまとめる

3点セットは一度読んで終わりではなく、検討中に何度も読み返す資料です。 ただし、物件明細書、現況調査報告書、評価書に情報が分かれていて、長く、読み落としも起きます。 だからまず、PDFを案件確認表にまとめます。所在地、土地・建物、占有、権利関係、売却基準価額、 評価書の減価要因などを、根拠つきで見返せる形にします。ここを自動化します。

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物件ごとの調査TODOを作る

競売調査には、現地確認、役所確認、登記確認、周辺相場、修繕費、明渡し費用などのTODOがあります。 ただし、どのTODOが重要かは物件ごとに違います。占有の記載、接道、建物状態、評価書の前提を見ながら、 この物件では何を確認すべきかを洗い出します。ここを自動化します。

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入札金額の目安を作る

3点セットだけで価格は決められません。それでも、評価額、減価要因、占有、権利関係、建物状態、 土地条件などから、入札金額を考えるための材料は出せます。最初は粗い目安でよく、 TODOをこなして周辺相場、修繕費、明渡し費用、出口価格が見えてくるたびに、その目安を見直します。 ここも、テキスト化した3点セットをAIに渡して作ります。

このページのサマリー

まず公開されている3点セットをそのまま見ます。そのうえで、文字起こしした本文をChatGPTに渡し、 ①案件確認表、②調査TODO、③入札金額の目安を順番に出します。狙いは、AIに判断させることではなく、 長いPDFを、業務で何度も戻れる形に変えることです。

注意点

AIに任せるのは、落札判断や入札価格の決定ではありません。3点セット由来の情報をまとめ、 抜け漏れを減らし、未確認事項をTODOとして残すことです。最終的な判断は、現地調査、外部相場、 修繕費、明渡し費用、出口価格を足して人間が行います。

Case Context

まず、元の3点セットを見る

先に、元の資料をそのまま見ます。物件特定につながる部分はマスクしていますが、 このあと出てくるChatGPTの出力は、このPDFを文字起こしした本文をもとに作る想定です。

公式: BIT「三点セット」 / BIT「詳細画面」 / BIT「不動産に関する情報」

掲載方針

専門家が検証できるよう、重要ページは切り抜きではなくページ単位で掲載します。 一方で、事件番号、所在地、地図、外観写真など物件特定につながる箇所はマスクします。 価格、権利、占有、評価、TODO化に関係する記載は、できるだけ原文の位置関係が分かる形で残します。

Masked source pages

このデモで参照する3点セットの重要ページ

下の画像は、実際の公開PDFから今回のデモに関係するページを抜き出したものです。 横に送って確認し、そのあと「案件確認表」「調査TODO」「入札金額の目安」を見ます。

1 / 9
価格情報ページ 全体 マスク済み
公式BIT/価格情報 売却基準価額、買受可能価額、保証額を確認するページ。
物件明細書 全体 マスク済み
物件明細書 買受人が負担する権利、占有に関わる記載を見るページ。
現況調査報告書 サマリー 全体 マスク済み
現況調査報告書 物件の現況、占有、利用状況を確認するページ。
現況調査報告書 詳細 全体 マスク済み
現況調査の詳細 現地調査TODOにつながる記載を確認するページ。
建物図面 全体 マスク済み
建物図面 間取り、建物構成、現地確認ポイントを見るページ。
写真ページ 全体 マスク済み
写真ページ 建物状態や残置物確認の入口になるページ。外観は大きめにマスク。
評価書サマリー 全体 マスク済み
評価書サマリー 評価額、内訳、減価の考え方を見るページ。
評価対象の詳細 全体 マスク済み
評価対象の詳細 土地・建物の条件、評価前提を確認するページ。
評価計算ページ 全体 マスク済み
評価計算 入札金額の目安を作るときに戻るページ。

Process 01

文字起こしした3点セットから、案件確認表を作る

まずは、長いPDFを何度も読み返せる形にします。ここでの目的は、判断ではなく、 物件情報、競売情報、占有・権利、価格の前提を同じ場所に集めることです。

プロンプト全文を見る 
以下は、競売3点セットPDFを文字起こしした本文です。
あなたは競売3点セットPDFの調査補助者です。公開記事に貼る実演用の返答を作成します。
投資判断、法律判断、落札判断、入札価格の断定はしないでください。
事件番号、裁判所名、所在地、市区町村名、町名、地番、家屋番号、個人名、道路名など、
物件・人物・地域を特定しうる情報は具体名を書かず、[マスク] と表記してください。
PDF本文に根拠がある情報だけを使い、情報がない項目は「TBD」としてください。

目的:
3点セットを何度も読み返さなくてよいように、案件確認表を作成してください。

出力形式:
1. 物件ステータス
2. 競売ステータス
3. 占有・権利関係
4. 建物・敷地の状態
5. 評価・価格の前提
6. 原文確認キーワード

各項目には、内容、根拠資料、元PDFで探す言葉、状態を入れてください。
ChatGPT実出力 01

案件確認表

整理結果です。

1. 事件・手続き

  • 内容: [マスク]地方裁判所での不動産競売。期間入札方式。
  • 根拠資料: 1ページ「期間入札の公告」
  • 状態: 入札期間は令和8年2月19日から2月26日、開札は令和8年3月5日。売却決定期日は令和8年3月24日。

2. 価格情報

  • 内容: 一括売却基準価額2,399,000円、買受可能価額1,919,200円。内訳は土地1,362,000円、建物1,037,000円。買受申出保証額479,800円。
  • 根拠資料: 2ページ、25ページ、32ページ
  • 状態: 固定資産税16,093円（令和6年度）、都市計画税0円。

3. 土地・建物

  • 土地: 宅地、地積108.46㎡、ほぼ正方形、平坦、接道あり（北東側約4.4m舗装市道、北西側約2.4から4m舗装市道）。
  • 建物: 軽量鉄骨造スレート葺2階建、1階36.72㎡、2階36.72㎡、昭和52年10月新築、現況3K。
  • 根拠資料: 3, 6, 8, 27, 28, 30ページ
  • 状態: 上下水道接続済み、ガス配管なし。太陽光発電・蓄電池・エコキュート設置（所有権留保の可能性あり）。

4. 占有・権利関係

  • 内容: 所有者本人が居住・占有。法定地上権なし。他人の権利負担なし。
  • 根拠資料: 4, 9, 10, 11ページ
  • 状態: 引渡しは占有者（所有者）から。引渡命令制度あり。太陽光発電等の所有権留保は要原文確認。

5. 建物状態・価格形成

  • 内容: 経年劣化あり（築約48年）、基礎にクラック、2階窓ガラス割れ（購入時から）、一部塗装剥がれ。平成30年頃フローリング張替・一部壁塗装。
  • 太陽光発電・蓄電池設置（ローン残あり、所有権留保の有無は不明）。
  • アスベスト含有建材の可能性あり（専門調査要）。
  • 経済的残存耐用年数なしと評価。
  • 根拠資料: 10, 11, 26, 30ページ
  • 状態: 目立つ不具合は上記のみ。現地調査時点での状態。

6. 原文確認キーワード

  • 太陽光発電・蓄電池の所有権留保
  • アスベスト使用の有無
  • 増改築履歴（平成30年購入以前）
  • 境界・ブロック塀の詳細
  • 写真・図面の現況一致
  • 競売特有の制約（引渡し、内覧、担保責任等）

必要に応じて、現況調査報告書・評価書・物件明細書の原文を再確認してください。

ここで読者に見せたいのは、PDFの各ページを行き来しなくても、案件の骨格が一気に見えることです。 ただし、権利や占有は必ず原文へ戻る前提にしています。

Process 02

案件確認表から、物件ごとの調査TODOを作る

次に、確認表を見ながら「この物件では何を確認すべきか」をTODOにします。 汎用TODOではなく、PDFに出ている論点とつながるTODOだけを前に出します。

プロンプト全文を見る 
先ほど作成した案件確認表と、3点セット本文を使ってください。
この物件の調査TODOを作成してください。

ルール:
- PDF本文に根拠があるTODOを優先してください。
- 現地確認、役所確認、登記確認、相場確認、費用見積もりに分けてください。
- 投資判断や法律判断はしないでください。
- TODOごとに、なぜ必要か、根拠資料、元PDFで探す言葉、完了条件を入れてください。
- 情報が足りないものはTBDとして残してください。
- 事件番号、裁判所名、所在地、市区町村名、町名、地番、家屋番号、個人名、道路名などは [マスク] と表記してください。
ChatGPT実出力 02

調査TODO

物件調査TODOリスト

1. 現地確認

  • 建物・土地の現況確認
    理由: 経年劣化（基礎クラック、窓ガラス割れ、塗装剥がれ等）の実態把握、現況調査報告書・評価書記載内容との一致確認のため。
    根拠資料: 10, 11, 30ページ
    完了条件: 実際の劣化状況・修繕必要箇所を現地で確認し、写真等で記録。
  • 太陽光発電・蓄電池・エコキュートの現存・状態確認
    理由: 設備の所有権留保・撤去リスクが指摘されているため、現地での設置状況・型番・稼働状況を確認する必要がある。
    根拠資料: 10, 11, 26, 30ページ
    完了条件: 設備の有無・状態・型番等を現地で確認し、写真等で記録。
  • 境界・ブロック塀・境界標の現地確認
    理由: 境界付近にブロック塀・境界標があると記載されているが、実際の位置・状態・越境等の有無を確認するため。
    根拠資料: 10, 11ページ
    完了条件: 境界標・塀の現況を現地で確認し、写真等で記録。
  • アスベスト含有建材の有無（外観確認）
    理由: アスベスト含有建材の可能性が指摘されているため、外観から疑わしい箇所を確認し、専門調査の要否を判断するため。
    根拠資料: 30ページ
    完了条件: 外観からの確認結果を記録。必要に応じて専門調査依頼（TBD）。

2. 役所確認

  • 都市計画・用途地域・建ぺい率・容積率等の確認
    理由: 評価書・現況調査報告書に記載があるが、最新の都市計画情報や規制の変更がないか確認するため。
    根拠資料: 10, 28ページ
    完了条件: 役所で最新の都市計画証明等を取得し、記載内容と照合。
  • 上下水道・ガス等インフラの引込状況確認
    理由: 上下水道は接続済み、ガス配管なしと記載されているが、役所でインフラの現況・将来の整備計画等を確認するため。
    根拠資料: 10, 28ページ
    完了条件: 役所でインフラ状況を確認し、記録。
  • 埋蔵文化財包蔵地・土壌汚染等の公的指定有無確認
    理由: 埋蔵文化財包蔵地指定なし、土壌汚染の届出なしと記載されているが、役所で最新情報を確認するため。
    根拠資料: 29, 28ページ
    完了条件: 役所で該当有無を確認し、記録。

3. 登記確認

  • 土地・建物の登記事項証明書取得・内容確認
    理由: 所有権・抵当権・所有権留保等の権利関係を最新情報で確認するため。特に太陽光発電等の所有権留保の有無を確認。
    根拠資料: 10, 26ページ
    完了条件: 登記事項証明書を取得し、記載内容と照合。
  • 増改築履歴・未登記建物の有無確認
    理由: 増改築履歴が不明な点があり、未登記部分の有無も含めて確認するため。
    根拠資料: 10, 11ページ
    完了条件: 登記簿・現地・役所情報を突合し、未登記部分や増改築履歴の有無を確認。

4. 相場確認

  • 周辺の成約事例・売出事例の調査
    理由: 評価書では地価公示等を参照しているが、実際の近隣取引事例や売出価格を調査し、価格妥当性を検証するため。
    根拠資料: 31, 33ページ
    完了条件: 近隣の成約・売出事例を複数件収集し、比較表を作成。
  • 競売物件特有の減価要因調査
    理由: 競売特有の制約（内覧制限、引渡しリスク等）が価格にどう影響しているか、他の競売事例と比較するため。
    根拠資料: 25, 32ページ
    完了条件: 競売物件の落札事例等を調査し、減価要因を整理。

5. 費用見積もり

  • リフォーム・修繕費用の概算見積もり
    理由: 経年劣化・基礎クラック・窓ガラス割れ・塗装剥がれ等の修繕費用を把握するため。
    根拠資料: 10, 11, 30ページ
    完了条件: リフォーム業者等に見積もり依頼し、概算費用を取得。
  • 太陽光発電・蓄電池等の撤去・名義変更費用見積もり
    理由: 所有権留保・撤去リスクがあるため、撤去・名義変更等にかかる費用を把握するため。
    根拠資料: 26ページ
    完了条件: 設備業者等に見積もり依頼し、概算費用を取得。
  • アスベスト調査・除去費用の見積もり（TBD）
    理由: アスベスト含有建材の可能性があるため、専門調査・除去費用を把握する必要がある。
    根拠資料: 30ページ
    完了条件: 専門業者に調査・見積もり依頼（TBD）。

※上記以外に、必要に応じて現況調査報告書・評価書・物件明細書の原文を再確認してください。
※太陽光発電・蓄電池の所有権留保、アスベスト使用の有無、増改築履歴等は「要原文確認」「TBD」としています。

この段階で「何を見に行くか」が見えると、現地調査や役所確認の前に迷う時間が減ります。 逆に、TODOに落ちない情報は、今の検討では使いづらい情報として後回しにできます。

Process 03

入札金額の目安を作り、未確認事項を残す

最後に、3点セット時点で分かる材料だけで、入札金額を考えるためのメモを作ります。 ここでは金額を断定せず、どの情報を足すとレンジが動くかを明示します。

プロンプト全文を見る 
案件確認表と調査TODOを使って、入札検討メモを作成してください。

ルール:
- 3点セットだけで入札価格を断定しないでください。
- 売却基準価額、買受可能価額、評価額、減価要因、占有、権利、建物状態を分けて整理してください。
- 外部情報が必要な項目は「未入力」としてください。
- 入札上限を決めるために追加すべき情報を明示してください。
- 出力は、初期仮説、価格を下げる要因、価格を上げる可能性がある要因、未入力項目、次の更新条件に分けてください。
- 事件番号、裁判所名、所在地、市区町村名、町名、地番、家屋番号、個人名、道路名などは [マスク] と表記してください。
ChatGPT実出力 03

入札検討メモ

1. 初期仮説

  • 本件は[マスク]地方裁判所管轄の不動産競売案件であり、土地・建物一括売却。
  • 土地は宅地（約108㎡）、建物は築約48年の軽量鉄骨造2階建（延床約73㎡、3K）。
  • 現況、所有者本人が居住・占有している。
  • 太陽光発電・蓄電池・エコキュート等の設備が設置されているが、所有権留保の可能性あり（撤去リスク）。
  • 経年劣化（基礎クラック、窓ガラス割れ、塗装剥がれ等）が指摘されている。
  • アスベスト含有建材の可能性あり（専門調査要）。
  • 競売特有の制約（内覧制限、引渡しリスク、担保責任なし等）がある。

2. 価格を下げる要因

  • 築年数・劣化
    築約48年、基礎クラック、2階窓ガラス割れ、塗装剥がれ等の経年劣化あり。経済的残存耐用年数なしと評価されている。
  • 設備の所有権留保・撤去リスク
    太陽光発電・蓄電池・エコキュートは所有権留保の可能性があり、撤去される恐れがある（要原文確認）。
  • アスベスト含有建材の可能性
    アスベスト含有建材の可能性が指摘されており、専門調査・除去費用が発生するリスクがある（TBD）。
  • 占有・引渡しリスク
    所有者が居住中。引渡しには引渡命令等の手続きが必要となる場合がある。
  • 競売特有の減価要因
    内覧制限、担保責任なし、売主協力が得られない等、一般取引よりもリスクが高い。
  • ガス配管なし
    都市ガスの配管がなく、オール電化またはプロパンガス利用が前提となる。

3. 価格を上げる可能性がある要因

  • 上下水道接続済み
    上下水道は敷地内まで引込済みで、インフラ面の不安は少ない。
  • 太陽光発電・蓄電池等の設備
    設備が残置され、名義変更等が可能な場合は付加価値となる可能性あり（要現地・権利確認）。
  • 土地形状・接道状況
    ほぼ正方形・平坦地で、北東・北西側に舗装市道接道。間口・奥行きも標準的。
  • 周辺環境
    住宅地としての利便性や、駅・バス停・市役所等へのアクセスが良好（TBD）。
  • 他人の権利負担なし
    法定地上権や他人の権利負担がない。

4. 未入力項目

  • 周辺の成約・売出事例
    近隣の実際の成約価格・売出価格（未入力）
  • リフォーム・修繕費用の概算
    劣化部分の修繕・リフォーム費用（未入力）
  • 太陽光発電・蓄電池等の撤去・名義変更費用
    所有権留保の有無、撤去・名義変更費用（TBD）
  • アスベスト調査・除去費用
    専門調査・除去費用（TBD）
  • 最新の都市計画・用途地域等の規制
    役所での最新情報（未入力）
  • 登記事項証明書による権利関係の最新状況
    太陽光発電等の所有権留保の有無、抵当権等（未入力）
  • 境界・ブロック塀の現況
    境界標・塀の越境等の有無（未入力）

5. 次にレンジを更新する条件

  • 現地確認
    劣化状況・設備の現存・境界等を現地で確認し、写真等で記録。
  • 役所・インフラ確認
    都市計画・用途地域・インフラ状況・埋蔵文化財・土壌汚染等の最新情報を取得。
  • 登記確認
    土地・建物の登記事項証明書を取得し、権利関係・所有権留保等を確認。
  • 相場調査
    近隣の成約・売出事例、競売落札事例を調査し、価格妥当性を検証。
  • 費用見積もり
    修繕・リフォーム、設備撤去・名義変更、アスベスト調査・除去等の費用を見積もり。
  • 競売特有のリスク整理
    引渡しリスク、担保責任なし等の競売特有の減価要因を再整理。

※本メモは3点セットPDFの記載内容に基づくものであり、外部調査・現地確認等により内容が変動する可能性があります。
※入札価格の断定は行いません。

ここまで来ると、3点セットの文字起こしは単なるテキスト化ではなく、 案件確認表、調査TODO、入札検討メモを作るための入力になります。

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